建替え問題とマンション投資

不動産資産のうち、土地自体は極端な自然災害等を除けば、半永久的に変わらないものと考えてもいいでしょうけれども、マンション等の建築物は永久ではなくて、経年変化は免れませんから、やがては老朽化によって建て替える時期がくることになるでしょう。

最近では、３月29日の毎日新聞によりますと、東京の大型分譲住宅団地「多摩ニュータウン」の一括立替えの方針が決定したという記事がありました。全640戸、23棟を高層マンション７棟に一括建替えする方針で、戸数を増加してその売却益で現住居者の負担を軽減するという手法だそうです。1971年に入居が始まった国内最大のニュータウンで、このような建替えは始めてのケースで、今後のモデルケースとして、全国の大型団地に波及しそうと注目を集めています。

この大型のニュータウンのケースは、建物の老朽化の問題もありますが、入居者の高齢化や、周辺環境の激変等ニーズの変化も伴い、入居希望者が減少して空室が目立ち、それらが悪循環のように再生が課題になっていたという背景もあるようです。
一概に、投資対象になるようなマンションとは規模的には比較できないとはいえ、多くの考えさせらる示唆を含んだ問題のように思えます。これがマンションでしたら、当然に資産評価は下がって、建替えも困難になりがちです。公共住宅でしたら、それなりの保護もありますから、方法によってはなんとか可能ですけれども、民間のマンションだったら、なかなか困難な状況になるでしょう。

耐久性のあるしっかりした建築であることは大前提ですが、建替えも将来的にはありえます。でも、基本的にはマンションの土地所有権は各オーナーごとに分割して敷地件を所有していますから、建替えにあたり土地代は不要です。建替え費用が、オーナーの所有部分によって分割負担になるでしょうから、ワンルームでしたら所有建築面積は多くはないでしょうからコストも低くなるはずです。

そして多摩ニュータウンの例がひとつのヒントになると思いますが、建替えによって、現状よりさらに余分に建築可能になった建築面積分の権利と建築費用を等価交換という方法を採ることも可能なのです。

大事なのは、建築から管理運営までしっかりした業者の委託して、需要の下がらない物件を選ぶことが、将来的な対策にも重要ということなのです。

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