マンション投資にリスクの高い物件は

マンションの投資物件には、大きく別けて新築物件と中古物件があります。
利回りがいいのは、一般にはコストが低い中古物件ということになるかもしれません。
でもいろいろな点で、新築物件のほうが、マンション投資・マンション運営の対象には、リスクも少なく優位と私は考えます。

けして中古物件は全て不利というわけではありません。
中古でもしっかりした情報収集の上で投資されるのでしたら、問題はありません。
しっかりした設計施工で建築された建造物で、なおかつ長期の修繕計画が作られていて、充分な保全で運営されているマンションなら、年月が経って老朽化に耐えるでしょうから、入居離れも少なく、空室が出る比率も少ないでしょう。
でもそれは素人の目でなかなか判断しにくいと思います。

東京都の調査で、都内の建築後30年以上のマンションの約40％が長期修繕計画を持っていないという情報もあります。古く建築されたマンションには、永続的に使用する修繕補修の概念さえなかったという、現在では考えられないようなずさんな建設・運営も行われていたようです。

バブル期特有の押せ押せムードで、所有者は投機目的での購入が多く、建設会社も活況で、ともすれば工期の圧縮等での手抜き工事もまかりとおって、外観は良くても不良欠陥物件も多いことが、近年、社会問題とさえなりました。
当時は、法律が整備されていませんでしたからです。中古の建築物件は保証期間が２年と短く、その後の欠陥については所有者が資金捻出して大規模修繕をしなければならない、といったことでコストのリスクが大きいのです。

国による法規制整備「住宅の品質確保の促進に関する法律」による消費者保護がなされたのが、やっと平成12年です。しかもこの法律はそれ以前の中古物件には該当しませんでした。

中古物件ということをよく認識して、調べておかないと、コストが低く利回りが良さそう、という安易な認識は危険でリスクが高いです。安全な資産運用としての、不動産投資といえません。

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