- 2010-08-09 (月) 20:26
マンション投資への企画立案ノウハウ
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それが投資に対する知識も少ない初心者のかた、サラリーマンやＯＬ女性にもおすすめできる、マンション投資・マンション経営です。
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例えば、いまの日本の一般的な少子化傾向は、将来的に賃貸物件の需要が全般に下がるのではないか？という不安があります。
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マンション投資にリスクの高い物件は
マンションの投資物件には、大きく別けて新築物件と中古物件があります。
利回りがいいのは、一般にはコストが低い中古物件ということになるかもしれません。
でもいろいろな点で、新築物件のほうが、マンション投資・マンション運営の対象には、リスクも少なく優位と私は考えます。
けして中古物件は全て不利というわけではありません。
中古でもしっかりした情報収集の上で投資されるのでしたら、問題はありません。
しっかりした設計施工で建築された建造物で、なおかつ長期の修繕計画が作られていて、充分な保全で運営されているマンションなら、年月が経って老朽化に耐えるでしょうから、入居離れも少なく、空室が出る比率も少ないでしょう。
でもそれは素人の目でなかなか判断しにくいと思います。
東京都の調査で、都内の建築後30年以上のマンションの約40％が長期修繕計画を持っていないという情報もあります。古く建築されたマンションには、永続的に使用する修繕補修の概念さえなかったという、現在では考えられないようなずさんな建設・運営も行われていたようです。
バブル期特有の押せ押せムードで、所有者は投機目的での購入が多く、建設会社も活況で、ともすれば工期の圧縮等での手抜き工事もまかりとおって、外観は良くても不良欠陥物件も多いことが、近年、社会問題とさえなりました。
当時は、法律が整備されていませんでしたからです。中古の建築物件は保証期間が２年と短く、その後の欠陥については所有者が資金捻出して大規模修繕をしなければならない、といったことでコストのリスクが大きいのです。
国による法規制整備「住宅の品質確保の促進に関する法律」による消費者保護がなされたのが、やっと平成12年です。しかもこの法律はそれ以前の中古物件には該当しませんでした。
中古物件ということをよく認識して、調べておかないと、コストが低く利回りが良さそう、という安易な認識は危険でリスクが高いです。安全な資産運用としての、不動産投資といえません。
セキュリティはマンション経営のポイント
一般にマンション需要は、不況で低迷していると言われていますが、その反面、都心部ではとくに単身者用のワンルームマンション需要はますます増える傾向にあります。
若いサラリーマン男性、OL女性や、大学のかた等の都会の一人暮らしは様々な要因で増加しているのです。
でも、都会ではとくに女性の独り暮らしを狙った犯罪のニュースを聞くこともありますから、これはご本人だけでなく、お子様を都会に送り出した地方のご両親等も心配になことでしょう。
都心のマンション物件には、こういった安全性への要求がますます高くなっています。そんなニーズに応えて、マンションのセキュリティシステム設備に関しては、従来に比べて重要視されているようです。
安全性は、マンションを選択するお客様にとっては気になる重要な条件でしょう。このようなセキュリティシステムの完備が、賃貸物件として、他の物件との差別化、競争力を持つことになります。
日商ハーモニーの企画販売する新築マンション物件は、オートロック、防犯カメラの設置をはじめ、最新のインターネットシステムなどを整備して、幾重にも厳重なマンションにおける万全なセキュリティ体制を備えています。
そんな点が、日商ハーモニーの企画開発した新築マンションには、優れたデザイン性だけでなく、平均空室率約２％程度という実績を支える要因なのでしょう。
これなら安心して、快適な都会の独りのマンション生活を送れると思います。
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そして、このマンション投資・マンション経営は、あなたの税金対策・節税にもなるのですから、あなたの堅実で安定した生活と資産運用・資産形成のなるわけです。
セキュリティの完備は、投資対象のマンション物件を選ぶ上での重要なポイントになると思います。
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けして理解しにくい内容ではありません。それはご自身のライフスタイルの中でお考えいただきたいです。
なにごともそうですけれど、新しいことを始められるには、きっかけがありますね。理屈では解る気がしても、なかなか気軽には飛び込んでいけないものです。
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私がおすすめしたいマンション投資
投資、不動産投資には様々な手段方法があります。それによって考え方もまったく違ってきます。
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将来への安定と安心を買える投資ですね。
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都内散歩の風景とマンション投資
最近、テレビでは、都内の街散策のような番組がよくみかけます。
散歩や、路線バスや電車を途中下車して、商店街や庶民的な美味しい食事どころ、都会の隠れた名所旧跡等、タレントが軽妙なお喋りとともに紹介するような番組です。思わず、近くに用でもあれば寄りたくなってしまう、そんな軽い親しみ安さが受けているのでしょう。
私自身も、これまで東京都内での生活が短くはないですし、仕事でも都内のあちこちを動き回るほうなのですが、まだまだ知らない場所が多いです。
それに少しは知っている風景、前によく食事をしたことのあるお店が、見覚えのある店主の顔等と共に、TV画面に出てきたりすると嬉しくなります。勤め帰りによく買って食べたタイ焼き屋さんのご主人とか。
それに東京スカイツリーが、2012年には開業する予定で建設中です。まだ建設途中でも早くも観光名所になりつつあります。
首都東京のシンボルの座を譲り渡すことになる東京タワーは、古い東京のノスタルジアの顔になるのでしょう。
東京駅周辺の再開発等も含めて、都心の風景も変貌していきます。
でも旧い時代の建造物の良さも捨てがたいものもあります。旧い良き風景も少しは残して欲しいです。
中古マンションが、驚くような格安で市場に出ていることがありますが、それには注意が必要でしょう。
耐震性、耐久性に対する法整備がなされていない時代の建造物ということと、長期の修繕計画ができていないマンションが多く、建造物自体の将来性に不安がある物件が多いです。
中古物件を投資対象とお考えならそのへんの情報調査をしっかりと把握してください。
サラリーマンのかたや、働く女性等、お仕事でお忙しいかたの不動産投資としては、中古物件マンションへの投資には、充分な調査分析にお時間がかかることでリスクもあると思えます。
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初心者でも始められる安定した資産運用としてのマンション投資
ひとくちに投資といっても、いろいろな手段方法があります。それによって考え方も違ってきます。
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首都圏の都市型単身者用の新築マンションをとくに投資対象物件におすすめする理由は、そんな条件に適合している方法と考えられるからです。
節税効果がポイントな不動産投資がマンション経営
首都圏の都市型の新築ワンルームマンションが狙い目で、サラリーマンや女性にもおすすめの個人資産運用としての、マンション投資・マンション経営は、極端に言えば資金ゼロでも可能な、投資初心者でも始められる。リスクも少ない、いわばそれぞれの身の丈にあった安心感のある投資なのです。
最初にかける資金が少なくても始められるのはローンを組むからですが、これにも中古物件より新築物件のほうが、有利な保証でローンを組める利点があります。
もちろん、資金は少ない分、月々に投資されたマンション経営による賃貸収入により返済していくわけですから、返済が進んで残高がマイナスになった分だけ、資産がプラスに形成されていくわけです。これは老後の生活ための、公的年金、生命保険に代わる保障になって後々に返ってくる、将来の安定を得られるわけです。
ローンが返済していかなければなりませんから、資産形成にはなっても、すぐには収益としての見返りが眼に見えて現れないとお感じになるかもしれません。
でも、この資産運用には節税効果というメリットがあります。
サラリーマンのかたなら、税金は月々の給料から天引きされ、年末調整によって、保険料他の控除で還付を受けますね。
マンション投資でマンションのオーナーになられたあなたは、たとえワンルームであってもマンション経営者なのです。収益もあれば、経営上の必要経費があります。
事務的な登記費用や、管理費、運営費、修繕費などがあります。それに実際には払われないけれども建物価格の減価償却費というのも、マンション経営の必要経費として認められます。
これらの必要経費が認められれば、納める税金は減らせるのです。税法上の不動産所得が赤字になれば、お勤め先の給与所得からその分を差し引いて、残額が所得税の対象になるわけです。
確定申告をすれば、払いすぎた税金額は戻ってきますから、これは確実に一定の収益になりえます。確定申告の仕方についても、そこまでの業務を請け負える専門業者に委託することもできますから、けしてそれほど面倒な手続きではありません。
お忙しいかたでもできる不動産投資
東京スカイツリーが、来年には竣工して2012年には開業する予定です。まだ建設途中でも、高さがすでに東京タワーを抜いたこととかが話題を集めていて、早くも観光名所になりつつあるようです。
港区にある東京タワーが竣工したのが1958年ですから、すでに半世紀、50年以上を経ているわけで、時代の変遷を感じます。
長い間、首都東京のシンボルでした東京タワーは、修繕補強も計画的になされており、けして建造物として老朽を理由にということではなく、放送の地デジ化という新時代にむけての高層建築物への電波障害の軽減といった目的でスカイツリーに役割を渡すことになったようで、その後は観光施設に転用されるとか、現在検討中らしいです。
古い時代へのノスタルジアもあり、古い建築や景観もできるだけ残しておきたいという感情もありますね。
1960年代から1970年代ぐらいの中古マンションが、驚くような格安で市場に出ていることがあります。当然、リフォーム等である程度、後からのコストがあることは覚悟しなければなりません。
ただ、中古物件を購入すること時の、新築物件に対する利点は、すでに出来上がった物件を、その周囲の環境、景観も含めて実地に視ることができること。場合によっては、そこに住んで生活している人からの声も聴くことができることです。
これはせいぜい建設中の現場、モデルルーム等の実地見学ができる新築物件とは違う点です。
ただ、よく注意しなければいけないのは、耐震性、耐久性に対する法整備がなされていない時代の建造物ということと、長期の修繕計画ができていないマンションが多く、建造物自体の将来性に不安があるということ。もし建替えを管理できるようなシステムや自治組織があるかといった問題がつきまとうことです。
そのへんの情報調査をしっかりと把握して、古い建造物のなかでコストがかかってもリフォームを趣味的に楽しむとか、そういった割り切ったお考えがあれば、中古物件をお探しになるのもいいかもしれません。
ただ、サラリーマンのかたや、働く女性等、お仕事でお忙しいかたの不動産投資としては、調査分析にお時間がかかることと、リスクもあると思えます。
私がおすすめできるのは、リスクも少なく安全で安定した、サラリーマンや女性の初心者のかたでも始められる不動産投資としての、マンション投資・マンション経営です。
マンション投資のビジネスパートナー選びは慎重に
マンション投資は、他の様々な金融商品に比べて、面倒な手続きも不要で、法律関係等の専門的知識の乏しい初心者でも始めることが可能と思います。それに、節税その他のメリットも多いのですし、ギャンブル的なリスクもなく、堅実で賢い資産運用なのです。
それでも、なにも考えないでお金を出せばいい、投資だけすればいい、とはもちろん申し上げられません。
マンションを購入して賃貸で家賃収入を得るということは、あなたはマンション経営をする事業主なのですから、それはやはりしっかりしたビジネスパートナーを、つまりはプロの眼を持つ、かつ信頼できる業者をお選びになられることだと思います。まして、サラリーマンのかた、働く女性、主婦のかたも含めて、本業を持たれているかたなら、サイドビジネスなのですから、管理運営も委託して、ご自分の時間的な負担を軽くできなければ、マンション投資の意味もありませんから。
マンション投資・マンション経営の場合の、良いビジネスパートナー、つまりは安心して委託を業者とは、簡単に言えば、売れる物件を斡旋してくれて、その後の管理運営を安心して任せられる、最低保障を持つ責任性のある会社ということになるでしょう。
日商ハーモニーは、「デザイナーズマンション」という商品登録を持って、入居者のニーズを調査把握して、デザイン性、居住性、安全性を重視した都市型マンションの企画・販売を行っております。堅実で安定したマンション投資を支えるのは、なによりもニーズのある売れる物件を提供することというポリシーがはっきり確立していますね。入居率は98％という過去実績もありますから、立地・利便性・グレードも高いニーズに応じた物件を販売してきたという結果でしょう。
その上に、例えば20年間の家賃保証システムまであるのは、アフターケアも含めた実績に裏打ちされた自信があるからの事業展開をしていると思います。
ノウハウもあり、実績が評価できるビジネスパートナーを、あなた自身の眼でご判断してお選びください。そのためには、セミナーにも参加されてみてはいかがでしょうか。
ご自分に合った資産運用と健康を
健康ブームです。
私の住むマンションのベランダから視える公園で週末などには、朝早くからウォーキングするお年寄りや、私と同年代ぐらいの女性、お休みのサラリーマンのようなかたもジョギングしたりしているのが観られます。天気のいい暖かい日などは気持ち良さそうで心身リフレッシュしていらっしゃるのではないでしょうか。
私もときどき、ダイエットも兼ねてジムに行くこともあります。仕事にも身体が資本、健康が第一ですから。
最近は、都心近くでもこういう体育施設が充実したところも多くなっています。通勤面での利便性だけでなく、こういう周囲の環境も居住には大事ですね。体育施設だけでなく図書館や美術館等の文化面でも、精神面の健康含めて。
一方、経済面では、いっこうに晴れ間が視えてこないと申しましょうか、先行きが不安で不況感を抜け出せないのが現状と思います。私の周りの友人、働く女性達にも仕事ではあまりいいお話が聞えてきません。
こんな時代に、心の安定を保ち、前向きに生きていこうとすることさえ大変です。皆、それぞれキャリアもあって努力を惜しまない女性でさえ不安を口にしますから。
心の余裕は、健康で、気分転換できる余暇を持つこと。それに経済的な基盤をしっかり持っていることではないでしょうか。病気事故等の、いざというときの保障、蓄えも含めてです。あなたの資産の見直しをされてはいかがでしょうか？
バブル期のような投機的な大きな利回りを売却益で狙うような、マンションの買い方、経営の時代ではなくなりました。
あなたの将来への保障であり、現在の生活の保障でもあるような、ご自分に合った資産運用が、心も身体も健康なライフスタイルを維持する賢明な手段ではないでしょうか。
そういう意味で、私どもは、首都圏の新築ワンルームを中心とするマンション投資、マンション経営を、とくに投資への知識も少ない初心者でもリスクの少なくメリットある資産運用として、とくに働くサラリーマンやＯＬ女性のかたにご提案しております。
マンション投資の物件選びが重要です
マンション投資は、この不況で先行きの不透明な現在だからこそ、リスクが少なく安定を得ることのできる有効な投資であるのと同時に、投資に対する知識も少ない初心者のかた、サラリーマンやＯＬ女性にもおすすめできる手段です。
もちろん、より効果的な運用のための最低限の知識は必要でしょうし、書類整備等の事務的な手続きごとも多少はあります。
でも、このような手続き関係については、信頼できる業者に委託できますから、任せてしまったらいかがでしょう。マンション建築施工から、管理運営まで一貫した事業展開をしている、日商ハーモニーのような会社なら、ノウハウは豊富に持っておりますし、手数料等、費用面のご心配も要りません。それなら、お仕事をしながらでも差し支えないよう、マンション購入までの大家業務にも時間をとられることもありませんから。確定申告等のアフターフォローも、煩わしくはありません。
それよりも、よくお考えになり、神経をお使いになるべきは、マンション物件の選択なるでしょう。マンション経営がうまくいかなければ、つまりは賃貸の入居者が入らなければ、空室になる期間ができれば、家賃収入が滞るわけですから。
要は、人が賃貸で借りたくなるような魅力ある物件かどうかの判断です。
例えば、いまの日本の一般的な少子化傾向は、将来的に賃貸物件の需要が下がるのではないか？という不安な材料があります。
また、建築物も年月が経てば、老朽化することは必然ですから、永遠な寿命ではありませんし、資産価値も減少するぼでは？という不安もあるでしょう。
あるいは、阪神大震災のような大きな自然災害が、よもや万が一にも起こったら、資産そのものが崩壊してしまう危険もあるのでは？というような不安もありえます。
だからこそ、少子化でも需要が伸びている都市型の新築の単身者用マンションを、耐震性、耐久性をしっかりした整備した新築物件を、立地、環境、利便性、そして時代にマッチしたデザイングレードを持った物件をお選びになることを、私はご提案したいです。
日商ハーモニーなら、こういったノウハウを持っておりますから。
マンション投資は節税と安定性の保障
資産運用を目的としたマンション運営の節税効果として、減価償却等の必要経費が認められ、確定申告で所得税の還付を受けられます。でも、それ以外にも税金に対するメリットがあります。
相続税対策です。まだまだ若い働き盛りの年代や、独身のかたには実感が沸かない問題かもしれませんが、亡くなられたかたのご遺族への相続税は、現金・預金等の資産は100％課税対象になりますが、財産が不動産で所有し、マンション等で賃貸しているケースでは、相続税評価額を40％程にも引き下げることが可能なのです。
また、サラリーマンのかたの定年退職後の私的年金として考えられるのです。
現在、新聞報道等でもお聞きになっていることと思いますが、公的年金制度は非常に不安定な状態で、崩壊の危機とまで言われています。制度を頼りにしていては、果たしてゆとりある退職後の老後の生活が送れるのでしょうか？誰もが不安に思うところと思います。
マンション購入時のローンを返済を完了しら、月々の家賃が安定収入として入ってくるのですから、これは公的年金に代わる大きな保障になります。働き盛りから壮年期に入られた時の病気・事故等の万が一の時の生活保障にもなりますから。
まだまだ若くて、バリバリと働くサラリーマンのかたや、キャリアな女性でも、ご両親がそろそろ老齢期に差し掛かり、ご病気等の介護の問題も切実にお感じになられているかたも多いのではないでしょうか。
30代40代のかたでも、けして考えておかれるのにはまだ早すぎる問題でもないと思います。現状の預貯金の金利では、資産は目減りするだけですからね。
長期的な安定収入が見込めて、同時に節税効果もあるマンション投資には、このような眼に視えにくいけれども、安全で安定した将来の保障を得ることができるという、大きなメリットをご理解いただけると思います。しかも投資の知識の少ない初心者でも、手軽に始められる。それが、サラリーマンのかたや、とくに働く女性におすすめできる点なのです。
マンション投資の節税メリット
私がおすすめしたいのはマンション投資。とくにサラリーマンのかた、女性にもおすすめしたい理由は、それがリスクも少なく安定的長期的で堅実な資産運用であり、この不確実な時代にも精神的にも余裕が持てることで、よりポジティブなライフスタイルを持つことが可能と思うからです。
自己資金はあるに越したことはありません。でも頭金ゼロでもそれは可能です。でも、リスキーなギャンブルのような投資をおすすめしているわけではありませんから、ご自分の収入資産でローンを組める範囲内での資金運用になります。
ローンを組んで、家賃収入から差し引いた金額が収益になります。私はここで、コストバランスが低くて家賃を高くできる、その分は利回りはいいと思える中古建築で広い間取りのような物件よりも、利回りは少なくても入居回転率がいいようなワンルームを中心とした都市部の独身者向けの新築物件をむしろおすすめしています。そのほうが目先より長期的なスパンで視れば効率的で有利と考えるのです。
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しかしそれは、それでも目先で利益が多いことには危険なリスクが大きく伴う、そのようなリスクを避けたほうが賢明ということだけで申し上げているのではありません。
すぐに眼に見えないかもしれませんが、隠れた収益性のメリットがあるからです。
具体的には節税です。
たとえ、ワンルームのマンションオーナーとはいえ、経営上の必要経費があります。登記費用や減価償却費、管理費、修繕費等々、これらのマンション経営の必要経費が、サラリーマンでしたら、会社の給与所得に対して、確定申告すれば源泉徴収された所得税の還付を受けることができます。当然、これは住民税にも反映されますから、これは普通のサラリーマンの給与年末調整での還付金に比べて、かなりお手元にお金が戻ってくるはずです。
経費なのだから、出費もあるのではとお感じになるかもしれませんが、実際に支払うお金ではない建物の「減価償却費」も必要経費に入るのです。
これもマンション投資による資産運用から生れるメリットのひとつといえるでしょう。そしてこれ以外にも、いくつものメリットがマンション投資にはあるのです。
マンション投資は業者選びが鍵
資産運用としてのマンション経営の、他の金融商品と比べてもメリットが多いと思えるのは、所得税の控除等の節税効果や、老後の生活の保障になる私的年金になる効果、有利な生命保険を活用できる効果、そしてあなたの資産形成ができる効果等があることは、別にそれぞれ申し上げてきました。
マンション投資によって、あなたが受けるメリットは、単に家賃収入だけではないのです。
しかしながら、もちろんリスクもございます。マンションの資産価値が下がれば、メリットはなくなりますから。それには、需要のあるよい物件を選択して投資することです。情報も必要になりますし、物件選びから管理まで相談できて任せられるしっかりした業者と選ぶことが大事です。
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マンション投資とライフスタイルの変化
マンション投資には、優れてメリットの多い金融投資ですけれども、目先の利回りのことだけで投資物件の選択を誤ると、むしろリスクも高くなる、危険もあます。
投資対象になる、マンションの物件選択は重要です。
要は借り主が途切れない、空きが出てもすぐ入居希望者が現われて契約が継続して途切れない、それだけ需要がある、人気のある物件なのか、見極める必要があるということなのです。
新聞雑誌ネット等の情報でも、いまのマンション需要の動向とかも、日頃から注意されておいてはどうでしょうか。たとえば、現在売れ行き好調なマンション物件はどんな価格帯のどんな立地条件、間取りなのか。どういう層からよく購入されるという需要傾向なのかとか。
最近では、この不況期で全体に、とくに地方では低迷感もあるものの、都心部では新築マンション、それも単身者や二人暮し向けの売れ行きがむしろ増加傾向を続けているという情報もあります。
これはどういうことなのか、わたしなりに考えてみます。
私事でたいへん恐縮ではありますが、私自身も都内の職場に近い場所にマンション住まいをしております。最近の30代～40代ぐらいの世代、とくに仕事を持つ女性には、自分の身の丈にあった自分なりのライフスタイルを持った生活設計をしたい、という思いが強いと思います。華美で高価なということではなくて、自分らしさと効率性の高い生活空間としての住まいへのこだわりですね。そんな感覚が、いまのマンション需要動向にも現われているのではないでしょうか。デザイン性も大事なファクターなのです。
多くの人が住みたくなるようなマンション、極端に言えば自分が住んでみたい、そんな物件なら、需要があるでしょうし、いつでも借り手がつくような、すなわち安定したメリットある投資対象物件といえると思います。それには間取りもあれば、内装のインテリアのセンス、建物の外観デザイン、それに周辺の環境や、交通アクセス、様々な要素がありますけれども。
まずは、ご自分でも住みたくなるような条件を備えた物件なのか、よく調べて、ご自分の眼で確かめることをおすすめいたします。
マンション投資とリスク
マンション投資は、他の金融投資に比べて、比較的低いリスクで長期的に安定した収入を得ることのできる、効率のいい資産運用ということは、すでにお話しました。
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でも、リスクが比較的低いというのは、他の金融投資に比してということであって、けして、ノーリスクということではありません。
家賃は物価の上昇に連動しますから、マンション投資はインフレでも強いという面は、不況にも安定性があるということに繋がりますが、なにしろ、最近は逆にデフレの世の中ですから、物価は、安値競争で先が読めない時代です。
家賃が下落したり、空室がでてしまったり、といったようなマンション経営上のマイナスのリスクは、けして少ないとはいえません。
甘いことばかりを言うのはプロではありませんから。
なにも考えないである物件に飛びつくとか、目先の高利回りに飛びついて、ハイリスクな物件に飛びつくことにメリットはありません。むしろリスクは高いです。とあえて申し上げたいと思います。
自分が住むわけではないからと、どんなマンションに投資するのか？興味も関心もないということでは困ります。場所や地域性等の立地条件、建物の構造、耐用年数、新築ではなくて中古物件なら築年数等、緻密な情報収集をする必要があります。充分な知識の上に将来を見極めて、総合的に判断、選択すれば、リスクは防げるでしょう。
マンション投資が、いかに長期的安定的な投資というメリットを得られるかということは、そこが重要なポイントなのです。
例えば最近は、全国的に見ればマンションの空き室件数は増加して悪化している、でも、都内ではむしろでは中古物件の取引が増加しているという明るい材料もあります。
いずれにしても、状況をよく見極めるという点では、慎重でなければなりませんし、かつプロの眼が必要です。信頼性のある業者を選んでコンサルタントを受けられれば、こういう時代だからこそのメリットある、安定した資産運用が図れる、普通のサラリーマンでも、そして女性にもおすすめできる、有効な投資といえると思います。
どなたにも、初心者のかたにもわかりやすく、マンション投資の知識をお教えするのがこのブログの目的ですが、信頼できる業者についてもこれから紹介していきたいと思っています。
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