- 2010-08-10 (火) 17:15
節税効果がポイントな不動産投資がマンション経営
首都圏の都市型の新築ワンルームマンションが狙い目で、サラリーマンや女性にもおすすめの個人資産運用としての、マンション投資・マンション経営 は、極端に言えば資金ゼロでも可能な、投資初心者でも始められる。リスクも少ない、いわばそれぞれの身の丈にあった安心感のある投資なのです。
最初にかける資金が少なくても始められるのはローンを組むからですが、これにも中古物件より新築物件のほうが、有利な保証でローンを組める利点があります。
もちろん、資金は少ない分、月々に投資されたマンション経営による賃貸収入により返済していくわけですから、返済が進んで残高がマイナスになった分だけ、 資産がプラスに形成されていくわけです。これは老後の生活ための、公的年金、生命保険に代わる保障になって後々に返ってくる、将来の安定を得られるわけで す。
ローンが返済していかなければなりませんから、資産形成にはなっても、すぐには収益としての見返りが眼に見えて現れないとお感じになるかもしれません。
でも、この資産運用には節税効果というメリットがあります。
サラリーマンのかたなら、税金は月々の給料から天引きされ、年末調整によって、保険料他の控除で還付を受けますね。
マンション投資でマンションのオーナーになられたあなたは、たとえワンルームであってもマンション経営者なのです。収益もあれば、経営上の必要経費があります。
事務的な登記費用や、管理費、運営費、修繕費などがあります。それに実際には払われないけれども建物価格の減価償却費というのも、マンション経営の必要経費として認められます。
これらの必要経費が認められれば、納める税金は減らせるのです。税法上の不動産所得が赤字になれば、お勤め先の給与所得からその分を差し引いて、残額が所得税の対象になるわけです。
確定申告をすれば、払いすぎた税金額は戻ってきますから、これは確実に一定の収益になりえます。確定申告の仕方についても、そこまでの業務を請け負える専門業者に委託することもできますから、けしてそれほど面倒な手続きではありません。
あなたの人生に活かせる、残せる資産運用としてのマンション投資
あなたがマンション投資として資産運用するために購入したマンションが、たとえワンルームの一戸としても、あなたがそれを賃貸で家賃収入を得るとし たら、それがそこからマンション購入のローン返却に支払うとしても、あなたはそのマンションの経営者であって、あなたの資産を運用していることです。
最初は実感は沸かないかもしれません。でも、それは時間の経過とともに、あなたの資産形成が、ローンの返却とともに確実にされて完成されていくわけです。
サラリーマンの働き盛りのあなたでしたら、まだご自分の定年後の老後の生活のことや、まして人生を全うして亡くなられた後に残るご遺族のための相続についてまでは、お考えにもなっていないかもしれません。
でも、あなたが購入されて経営するマンションこそは、老後もあなたが亡くなられた後も残される、あなたの間違いなくより価値のある資産なのです。
マンション購入時に団体信用生命保険に加入されていれば、ローンが未だ残っていたとしても保険で完済されますから、あなたのご家族に支払いが残されること はありません。しかもそれで、無借金の不動産と毎月の安定した家賃収入が、あなたのご家族に遺産として残されることになるのです。
また相続税も、あなたの残した現金や銀行預金等の資産には、100％の相続課税対象になりますが、不動産で所有している資産、マンションで賃貸している場合では、相続税評価額は40％に引き下げられるというメリットがあります。
不慮の事故や予期せぬ病気等で若くしてご不幸に見舞われた場合でも、あなたの若いご家族に、あなたの形成したかけがえのない財産をより多くご家族に引き渡すことができるのです。
まだまだ働き盛りのサラリーマンのかたや働く女性のかたには、想像しにくいことかもしれませんが、転ばぬ先の知恵としての安心感、保障という意味だ けでなく、そう考えてごらんになれば、あなたのかけがえのない資産をしっかり形成して活かせる賢い運用方法ということが実感できる気がしますが、いかがで しょうか？
あなたの将来のライフプランとしてのマンション投資
投資とは、事業や不動産に資金を投下することだけでなく、物や人間に対してもその将来性を見込んで、お金や努力を注いだり、援助したりすることにも使われます。
「出世払い」なんて言葉がありますが、経済力の乏しい若い人に、将来性を見込んでお金を貸したり、会社の先輩が新入社員の後輩に飲食を奢ってあげたりしますね。
そう思うと「投資」と言う言葉にも夢のある、前向きな意味が感じられます。
他者に投資することもあれば、自分へ投資することもあります。必ずしも金銭的な利益だけでなく、心の安定のためにとか、健康のためにとか、精神的な豊かさを求めてとか。
あなたはご自身の美容や健康のためにエステやジムに通ったりして、ご自身への投資をされているでしょうか？
あなたの資産形成を有効に築いて、上手に運用することで、将来性ある安定した経済基盤を確立することも、あなた自身の人生への「投資」といえるのではないでしょうか。
嘗てのバブル期の不動産投資では、投機的な大きな利回りを売却益で狙う、土地やマンションへの投資、お金儲けの意味が一般的な時代でした。
いまやバブルも弾けて、デフレ時代とも言われています。右肩上がりの景気上昇は見込めません。時代は変わりました。投資に対する考え方も、現在の経済情勢に合ったものに変わってきていると思います。
このような時代でも心の安定を保ち、前向きに生きたいものです。
あなた自身の心の余裕は、健康で気分転換できる余暇を持つこと。それに経済的な基盤をしっかり持っていることではないでしょうか。
あなたの将来への保障であり、現在の生活の保障でもあるような、ご自分に合った資産運用こそが、賢明な手段であり、あなたの人生を豊かにするあなた自身への投資ではないでしょうか。
首都圏の新築ワンルームを中心とするマンション投資、マンション経営を、とくに働くサラリーマンやＯＬ女性のかたにおすすめするのは、ご自分に合ったライフスタイルとご自身の将来性への投資としてお考えいただきたいからです。
税金対策・節税効果は、マンション投資のキーポイント
マンション投資・マンション経営による資産運用には、節税効果というメリットがあります。これはこの不動産投資が安定的であなたの有効な資産運用となることのひとつのポイントです。
あなたがサラリーマンのかたでしたら、税金はあなたの月々の給料から天引きされると思います。そしてそれは年末調整によって、生命保険料等の支払い額に よっての控除で還付金が戻ってきたりするでしょう。個人事業主等に比べては、サラリーマンに認められる必要経費なんてほとんどないと言っていいでしょう。
もしあなたが、サラリーマンのお仕事を続けながらでも、将来の生活設計のために投資されて購入したマンションのオーナーになられたなら、たとえそれがワンルームであってもマンション経営者・個人事業主なのです。
家賃収入による収益もありますが、マンション経営上の必要経費があります。
これには事務的な登記費用や、管理費、運営費、修繕費などがあります。
それに実際には払われないけれども建物自体の価格価値としての減価償却費というのも、マンション経営の必要経費として認められます。
これらの必要経費が認められれば、納める税金は減らせるのです。税法上の不動産所得が赤字になれば、お勤め先の給与所得からその分を差し引いて、残額が所得税の対象になるわけです。
確定申告をすれば、払いすぎた税金額は戻ってきますから、これは確実に一定の収益になりえます。
確定申告の仕方について、もしお忙しいあなたには面倒とお思いになるかもしれません。それも業務を請け負える専門業者から専任の税理士さんに委託することもできます。けしてそれほど面倒な手続きではありません。
マンション投資・マンション経営が、最初にかける資金が少なくても始められるのはローンを組むからですが、ローンの返済していかなければなりませんから、すぐには収益としての見返りが眼に見えて現れないとお感じになるかもしれません。
でも、この節税効果によって、年末調整で税金還付による見返りは、確実にあなたの収入にプラスをもたらすでしょう。
そして、着実にあなたの資産形成ができるのです。
大学の都市集中化と投資できるマンション需要
私もいつまでも若いと思ってはいたのですが、はや三十路を超えてしまいました。私にも青春真っ最中といった感じの学生時代がありました（笑）。将来への希望の燃えていた、今は懐かしい想い出の楽しい時代です。
都心にある大学で、幸いにも自宅から通っておりましたから、比較的には恵まれた環境の中で伸び伸びと勉強（？）に遊びに恋に忙しい日々でした。
地方から出てきて、賃貸のマンション等で独り暮らしをしながらの同級生の学生生活はたいへんだとは思いますが、それはそれで自由で楽しそうで羨ましくもありました。
でも、私の学生だった頃と比較して、今の学生はほんとうに厳しいたいへんな時代のようです。
不況で就職難がここ数年も続いているからです。３年生からすでに卒業後の就活に動くのは普通ということらしいです。
学歴だけでは通用しない、競争の激しい時代なのですから。
大学に通って単位を取るだけでなく、各種資格試験のために、大学と並行して専門学校やセミナーに通う、いわゆるダブルスクールをする学生もたくさんいらっしゃるようです。
大学の近くに、こういうダブルスクールで学ぶことが可能な環境が求められます。それにはそういう講習・セミナーを受けられる学校や会場が近い、あるいは図書館等の学習施設が近いほうがいいということになるでしょう。
地方からに出てきて都市部の大学に通う学生さんなら、近くに商店街や、夜遅く帰宅しても買い物もできるコンビニやランドリー等の生活環境も必要になりますね。
それに独り暮らしをする女子学生でしたら、オートロック等セキュリティのしっかりした住居環境があれば、お子様を送り出すご両親も安心できるでしょう。
嘗ては学生数の増加を見込んで、首都圏の大学は相次いで都心から離れた郊外に広いキャンパスを求めて移転したものですが、最近はまた都心部に回帰してキャンパス移設する大学が増えているのはこのような時代背景もあるでしょう。
こんな大学の都心部への集中化も、首都圏中心に単身者用の賃貸マンション需要が増加している要因です。
資産運用として安定した不動産投資をお考えになるなら、首都圏の都心型のワンルームを中心とした単身者用のマンションが、堅実という傾向はこれからも変わらないと思います。
マンション投資・マンション運営のリスク少ないメリット
マンション投資・マンション経営は不動産投資による資産運用ですから、初期投資にかけられる自己資金に余裕があるほうが、より安全です。
しかしながら、あなたの自己資金がゼロでも可能な投資なのです。
それはけしてリスキーなギャンブルのような投資ではなくて、ご自分の収入でローンを組める範囲内で、着実な資産形成ができます。
マンションに投資、購入して、マンション経営をされるのですから、家賃収入があります。
家賃収入から、ローンの支払い差し引いた金額が収益になります。
できるかぎりコストバランスが低くするには、ローンの支払い、つまりはマンションの購入金額を押えて、できれば高家賃のマンションを経営するということになるでしょう。
このことから、比較的安く購入できる、間取りも広いの中古建築物件も選択肢にはあると思いますが、それはリスクが大きいです。
家賃は低く、利回りは薄いくても入居回転率がいいワンルームを中心とした都市部の単身者向けの新築物件をむしろおすすめしています。そのほうが目先より長期的なスパンでは有利な投資と考えるからです。
たしかに、資金はゼロでも、ローンの返済をしていかなければなりませんから、当初は利益収入は大きくは望めません。
ただし、眼に見えないかもしれませんが、隠れた収益性のメリットがあります。たとえば節税です。
マンションオーナーには、経営上認められる必要経費があります。登記費用や減価償却費、管理費、修繕費等々です。
これらのマンション経営の必要経費が、サラリーマンでしたら、会社の給与所得に対して、確定申告すれば源泉徴収された所得税の還付を受けることができま す。当然、これは住民税にも反映されますから、これは普通のサラリーマンの給与年末調整での還付金に比べて、かなりお手元にお金が戻ってくるはずです。
経費なのだから、出費もあるのではとお感じになるかもしれませんが、実際に支払うお金ではない建物の「減価償却費」も必要経費に入ります。
この税金対策＝節税のメリットは大きいです。
都市部への人口集中とマンション投資
都市の持つ機能として人口を集中させるような、先進的なカルチャーの象徴は、大学のような高等教育機関が集中していることですね。
首都圏の大学も、少子化による学生減少を受けて、嘗ては郊外に広いキャンパスで生徒数の増加に対応できるよう移設されていましたが、最近は都市部に 再び回帰する傾向があります。それによってまた、地方から都市部に移住する、学生だけでなく付随する教育関係の人口も都市部中央に集まってくる傾向もある わけです。
現代の学生にとっても、経済情勢の先行きが厳しい時代ですから、学歴だけに頼ってはいられません。就活の競争は激しく、うかうかしてはいられませんから、 大学に通う傍らで専門学校に通うダブルスクールで、資格を身に着けようとするかたも珍しいことではなくなっています。ほんとうにたいへんな時代ですね。
なかには学生時代に起業されるかたまで少なくはありません。さらにはその資産運用まで考、いや節税対策まで考えていらっしゃるようなしっかりしたポリシー ある学生さんもいらっしゃいます。有能な若いかたが、このような時代にこそアクティブに頭角を現すのはすばらしいこと、社会的にも歓迎すべきことと思いま す。
都市部の持つ生活の機能性が、たとえばダブルスクールやアルバイト等で、夜遅く帰宅しても、コンビニやランドリーが開いていたり、交通も含めて、様々な利便性が求められています。
それは、新入社員のかたやＯＬの独身女性、若い独身サラリーマン、あるいは共稼ぎのご夫婦小世帯かたも同じようなお考えだと思います。
特に都心部の単身世帯の増加は、最近の全国世帯調査データ（厚生省発表）でも著しいという結果がでています。都心部では20代のかたの単身世帯の増加は目立ち、30代・40代世帯の定着も増える傾向にあるようです。その中には未婚率や離婚の件数の増加もあるでしょう。
首都圏のワンルームを中心とした少ない間取りの、単身者小世帯向けのマンションへの需要は伸びる要素があるように思えます。
資産形成としてのマンション投資に有利な新築物件
現在のような景気の低迷期でも、将来にかけて都市型マンションの賃貸住宅としてのニーズが高ければ、それは資産価値の下がらない安定した有利な投資物件といえます。
資産運用としてのマンション経営をお考えになるとしたら、投資対象としての物件選びは、首都圏立地の都市型マンション、ワンルームを中心とする単身者用の新築デザイナーズマンションをおすすめしております。
それはワンルームを中心とした単身者用住宅が、大きな間取りの世帯向け住宅と比べては、一般的には坪面積も低い単身者用マンションが低コストいう点もひとつにはあります。
ただこの点、コスト面をお考えなら中古物件をお探しになるほうがいいのかもしれません。しかしながら、ローンを組む融資の資産担保として新築物件の有利という点が大きいです。
これによって、あなたのお手持ちの少ない自己資金でもローン返済しながらもご自分の資産形成を図るということが可能になるからです。
例えば、日商ハーモニーの得意としています新築デザイナーズ物件のマンションの例では、厳選した優良投資対象物件として資産担保となりますので、保証人等が不要になる上に、低金利（２％～）の融資を利用し、その資金を５％程度の物件投資にまわす事ができます。
つまり投資収益５％引く金利のロス（２％～）はプラスですので、元本返済に充当し資産形成できるということです。
これは例えば、２００万円程度の投資でも、中長期的にみて１０倍の２０００万円程度の資産形成になるということなのです。なぜなら、ローンを組んだ 場合でも家賃収入でほとんど返済できてしまうからです。その上に、税金の還付を受けられる等のメリットもありますから、効率的で有利な資産形成ということ になります。
そしてローンが完済された後の将来的には、そこから年間１００万円程度の家賃収益があなたに見込める、ということになります。これはメリットのある魅力的な投資プランともいえます。
マンション投資・マンション経営は、あなたの資産形成の手段なのです。
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