不動産資産

ごく一般のサラリーマンのかたや、働く女性でも、ご自分の資金力とライフスタイルに合わせて、
初心者でもリスクなく始められる資産運用。
それがマンション投資・マンション経営です。
けして理解しにくい内容ではありません。
新しい投資、資産運用のスタイルとして、多くかたに関心を持っていただけると思っております。

でもそうは言っても、投資に対してほとんど知識のないかたが、
いきなり不動産投資の世界に飛び込むのは躊躇されるのも無理はないと思います。
なにごともそうですけれど、新しいことを始められるには、きっかけがありますね。
理屈では解る気がしても、なかなか気軽に入ってはいけないものです。
世の中には、いろいろな情報が溢れていますし、良心的な運営がされていない、
甘い言葉でリスクのある投資を誘うような悪徳業者さえ存在することも事実なのですから。
そんなかたには、ぜひ無料で開催されているセミナーに参加されてみられたらいかがですか？

なにも具体的な目的を見出せてはいなくても、漠然とした疑問でもかまいません。
それをコンサルタントにぶつけてみて、ご自分に適した方途を見出せるのかもしれません。
なによりご自身で納得できる方法をお選びになればいいのです。
日商ハーモニーが定期的にも開催しているセミナーは、幅広いお客様の声を対象に開かれております。

例えば、現在の年金制度に不安を感じて、老後の生活設計も考えなければとお感じの方、
あるいは低金利時代で預貯金の目減りする資産運用に疑問をお感じのかた。
そんな不安からなにかしらの方法を模索しておられた、マンション投資をひとつの選択肢として考え中というかたでもかまいません。
マンション投資・マンション経営に興味は持っているけれど、どのような知識が要るのか、初心者でも上手くいくのかしら?

損はしたくないのでリスクはどうなのか？、そんな疑問をぶつけてご覧になればいいのです。

そこからあなたとスタッフとのよき信頼関係を築けることができれば、
きっとあなたに合ったより良き資産運用方法が見つかると思います。

バリバリと仕事をされている、働き盛りのあなたには、まだご自分の老後生活や、もし病気にかかった時のこと、あるいはご自分が亡くなった後の遺産相続まで考えが及ばないと思われているかもしれません。
でも、万が一の、不慮の災難、事故、病気があったとしたら、どうなさいますか？
そんな時にあなた自身とご家族の生活を守ってくれる土台、拠りどころになる資産があることが、あなたの経済的なバックボーンとして精神的にも支えてくれるでしょう。
自己資産とは、そういうものではないでしょうか？

マンション経営による継続的に家賃収入があるというのは、あなたがご病気等で働けなくなった時、あるいは定年退職後の老後の備え・支えになります。
疾病保険であり、老後の私的年金です。

それに税金対策・節税ができるというメリットがあります。
これは所得税、住民税の控除で節税できるということだけでなく、相続税での優位な面があることがあります。
もしあなたが亡くなって残されたご家族に資産がご家族に相続されるとして、現金・預金などの金融資産はその時の時価で100％課税対象になります。でもあなたがマンションを不動産資産として保有していて、そのマンションを賃貸経営していたとしたら、相続税の評価額を40％程度に引き下げることも可能ということなのです。

しかも、あなたがマンションを購入をローンで組んで支払っていれば、団体信用生命保険に加入していますから、保険でローンは全て完済されます。
ご家族にローンの支払いは一切残りません。生命保険の支払いは終わって、無借金の不動産資産と毎月の家賃収入が、ご家族にまるまる残されるということです。
これは有利な生命保険ですね。

将来に向けた確実な資産形成としてのマンション投資・マンション経営を、働き盛りのサラリーマンや、私と同じような働く女性にもおすすめしたいです。
お仕事をしながらできるマンション経営で、知識の少ない初心者でもリスクの少ない確実な投資です。

あなたがもしマンションの所有権を購入して、それを賃貸で収入を得るようになれば、あなたはマンションの経営者で、それはあなたの不動産資産になるわけです。

不動産とは、民法上で土地およびその定着物を含む概念です。土地にはその構成部分としての地中の土砂岩石等も含まれます。これは自然災害としての地震等で地割れや土砂崩れが起きたりとか、洪水に見舞われるとか、極端な例も考えれば変化もありえますが、ほとんど変化はありえないと言ってもいいですね。
不動産に含まれる土地の定着物とは、そこに付着した樹木や草花、土地に立つ建造物等全てをいいます。住んでいる人や動物は不動産には入りません（笑）。

たぶんマンション投資に対して、あなたがご不安になるひとつは、安定的長期的な収入が将来的に見込めるといっても、それが果たしてそれがどこまで永続的に保障されるのかということでしょうね。
土地そのものは、よっぽどのことがないかぎり、変化はしないけれども、建物は年月を経れば老朽化は免れません。予期しない自然災害に対する耐震性も含めて耐久性という問題もあります。そして老朽化したら建て替えのコストもかかります。しっかりした業者によって管理された建築なのかは、よく調べなければなりません。
これらはマンション自体の不動産資産価値の問題でもあります。つまりは不動産評価です。欠陥建築では評価も当然下がりますから、それは重要な問題です。

現在、このような不動産価値を決める評価の基準には、収益還元法という考え方が一般的には使われています。収益還元法とは、ちょっと硬い言葉になりますが、その不動産（マンション含む）将来生み出すと期待される純収益の総和を資産して評価を決めるという方法です。不動産価値が下がらないマンションとは、一定の年月の老朽化に耐久性がある、欠陥建築ではないということも含めて、将来的にも需要が見込める物件か、つまりは要は人が住みたくなる安定性と魅力を備えた物件かということです。

その点は、よくお考えになられたほうがよろしいかと思います。そこさえ押えておけば、小額の自己資金でも始められるたいへん有利な投資としておすすめできます。
難しいことではありません。お気軽ににご相談ください。

不動産資産のうち、土地自体は極端な自然災害等を除けば、半永久的に変わらないものと考えてもいいでしょうけれども、マンション等の建築物は永久ではなくて、経年変化は免れませんから、やがては老朽化によって建て替える時期がくることになるでしょう。

最近では、３月29日の毎日新聞によりますと、東京の大型分譲住宅団地「多摩ニュータウン」の一括立替えの方針が決定したという記事がありました。全640戸、23棟を高層マンション７棟に一括建替えする方針で、戸数を増加してその売却益で現住居者の負担を軽減するという手法だそうです。1971年に入居が始まった国内最大のニュータウンで、このような建替えは始めてのケースで、今後のモデルケースとして、全国の大型団地に波及しそうと注目を集めています。

この大型のニュータウンのケースは、建物の老朽化の問題もありますが、入居者の高齢化や、周辺環境の激変等ニーズの変化も伴い、入居希望者が減少して空室が目立ち、それらが悪循環のように再生が課題になっていたという背景もあるようです。
一概に、投資対象になるようなマンションとは規模的には比較できないとはいえ、多くの考えさせらる示唆を含んだ問題のように思えます。これがマンションでしたら、当然に資産評価は下がって、建替えも困難になりがちです。公共住宅でしたら、それなりの保護もありますから、方法によってはなんとか可能ですけれども、民間のマンションだったら、なかなか困難な状況になるでしょう。

耐久性のあるしっかりした建築であることは大前提ですが、建替えも将来的にはありえます。でも、基本的にはマンションの土地所有権は各オーナーごとに分割して敷地件を所有していますから、建替えにあたり土地代は不要です。建替え費用が、オーナーの所有部分によって分割負担になるでしょうから、ワンルームでしたら所有建築面積は多くはないでしょうからコストも低くなるはずです。

そして多摩ニュータウンの例がひとつのヒントになると思いますが、建替えによって、現状よりさらに余分に建築可能になった建築面積分の権利と建築費用を等価交換という方法を採ることも可能なのです。

大事なのは、建築から管理運営までしっかりした業者の委託して、需要の下がらない物件を選ぶことが、将来的な対策にも重要ということなのです。